Обобщение практики по влиянию изменения ставки НДС на учет договоров аренды

В феврале 2026 года Межведомственная рабочая группа по применению МСФО выпустила обобщение практики по актуальному вопросу учета изменения ставки НДС в финансовой отчетности арендаторов и арендодателей (далее – «ОП 23-2026»). Документ представляет собой разъяснение Межведомственной рабочей группы при Минфине РФ, подготовленное на основе консенсуса мнений представителей крупнейших российских аудиторских фирм и Минфина РФ. С полным текстом документа можно ознакомиться по ссылке.

1

На практике в подавляющем большинстве договоров аренды сумма арендного платежа (без учета НДС) остается неизменной согласно первоначальным условиям договора либо условиям дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение суммы НДС, но не затрагивающего иные условия договора. Учет обязательства по аренде или чистой инвестиции в аренду в отношении таких договоров не изменится, поскольку модели учета аренды не содержат НДС, а значит, в принципе не подвержены влиянию его изменений.

2

В остальных, более редких случаях общая сумма возмещения по договору аренды (включающая НДС) не изменяется, при этом увеличение НДС компенсируется соответствующим уменьшением суммы арендного платежа. Ключевым выводом ОП 23-2026 является то, что модели учета аренды по таким договорам требуют пересчета, при этом необходимость пересчета возникает уже в финансовой отчетности за 2025 год, с даты принятия Федерального закона № 425-ФЗ¹, а именно: 28 ноября 2025 года. Данный аспект особенно актуален для организаций, для которых величины обязательства по аренде или чистых инвестиций в аренду являются существенными.

¹ Федеральный закон от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу законодательных актов (отдельных положений законодательных актов) Российской Федерации».

ОП 23-2026 содержит развернутые обоснования того, что организации самостоятельно разрабатывают учетную политику, подлежащую последовательному применению, согласно которой определяют, являлось ли вышеуказанное изменение арендных платежей модификацией условий договора аренды или же переоценкой (изменением платежей в рамках договорного механизма). Для арендатора вопрос сводится к тому, следует ли пересчитывать обязательства по аренде с использованием обновленной ставки или первоначальной ставки дисконтирования соответственно. Для арендодателя, по нашему мнению, вне зависимости от трактовки изменения арендных платежей, предпочтительным является пересчет величин чистой инвестиции в финансовую аренду с использованием первоначальной ставки дисконтирования с соответствующим признанием эффекта пересчета в составе прибыли или убытка за период.

По нашему мнению, в бухгалтерской (финансовой) отчетности по РСБУ за 2025 год также необходимо провести пересчет обязательства по аренде и чистой инвестиции в финансовую аренду вследствие изменения арендных платежей, рассмотренных выше в пункте 2. При этом буквальное применение базовых требований п. 22 ФСБУ25/2018 приводит к пересмотру ставки дисконтирования для арендатора в любом случае. Учет изменений арендных платежей, включенных в состав чистой инвестиции в финансовую аренду, проводится арендодателем по аналогии с МСФО.